Ο κτηματομεσίτης Θανάσης Μπότσης, Home Boss Real Estate Agency παραχώρησε μια εφ’ όλης της ύλης συνέντευξη στον Σπόρο και στον Homo Economicus για την κτηματαγορά στα Νότια Προάστια. Μετά από μια αναδρομή στο πρόσφατο παρελθόν, μας έδωσε την εκτίμησή του για το μέλλον της αγοράς ακινήτου στην περιοχή μας, καθώς και την πολύ ενδιαφέρουσα άποψη για την επίπτωση του project του Ελληνικού στην κτηματαγορά των όμορων δήμων.

 

  • Κύριε Μπότση, ποια ήταν η κατάσταση στην κτηματαγορά αμέσως πριν την οικονομική κρίση του 2010 και την λαίλαπα των μνημονίων;

Στην Ελληνική αγορά οι τιμές είχαν αυξητική πορεία έστω και οριακή έως το 2009 ασχέτως εάν η οικοδομική δραστηριότητα είχε σταματήσει τουλάχιστον ένα χρόνο πριν. Η πρώτη χρονιά με πτώση τιμών ήταν το 2010 και τη μερίδα του λέοντος κατείχαν οι αντιπαροχές αφού ήταν κάτι που βόλευε όλους τους εμπλεκόμενους όπως κατασκευαστές και ιδιοκτήτες οικοπέδων ή παλιών ακινήτων

 

  • Πως εξελίχθηκε την περίοδο μέχρι το 2018 και την έξοδο από τα μνημόνια;

Έως το 2015 η καθίζηση ήταν ολική, με μικρή  προσφορά αλλά καθόλου ζήτηση, από το 2016 η ζήτηση και η προσφορά ανέβαιναν με γεωμετρική πρόοδο με πολύ πάνω από το 100% ανάπτυξη συναλλαγών ανά έτος δεδομένου βεβαίως  του μικρού όγκου συναλλαγών των προηγούμενων ετών. Ιδιαίτερα δημοφιλή ήταν τα Νότια Προάστια και συγκεκριμένα η Γλυφάδα και το Π. Φάληρο.

Μεγάλη συμβολή είχαν οι ξένοι επενδυτές όπως Κινέζοι, Ισραηλινοί, Τούρκοι, Ρώσοι κτλ που και λόγω του προγράμματος της Χρυσής Βίζας έσπευσαν να αγοράσουν ακίνητα.

 

  • Πως κινήθηκε η αγορά μέχρι την πανδημία (Σεπτέμβριος 2018-Μάρτιος2020);

Το 2018 και το 2019 ήταν χρονιές ρεκόρ για την ελληνική κτηματαγορά που μετατρέπονταν σε Ελντοράντο της Ευρώπης. Αρκεί να αναφέρω ότι η ανάπτυξη 2019 Vs 2018 ήταν πάνω από 60% συνεχίζοντας να στηρίζεται στις αγορές ξένων επενδυτών που είχαν και το boost του προγράμματος της Χρυσής Βίζας αλλά και των Ελλήνων που βλέποντας ότι η χώρα έβγαινε από το τούνελ ήθελαν να επενδύσουν.

 

  • Πως είναι τώρα η αγορά και ποιές προοπτικές βλέπετε για τα επόμενα δύο χρόνια;

Μετά το σοκ και το χειρόφρενο λόγο της πανδημίας που επηρέασε αρνητικά την κτηματαγορά, χωρίς όμως την κάμψη που πολλοί περίμεναν, καθώς επίσης με τον ίδιο τρόπο κινήθηκαν και οι αγορές ακινήτων από όσους εγχώριους αγοραστές δεν είχαν μισθολογικές μειώσεις.

Αυτή την στιγμή γίνονται πράξεις και το 2021 είναι σαφώς πιο βελτιωμένο από το 2020 έστω και αν είχαμε lockdown έως τώρα. Πιθανές καθυστερήσεις οφείλονται σε υπηρεσίες του  δημόσιου τομέα -όπως υποθηκοφυλακεία, δικαστήρια- οι οποίες υπολειτουργούσαν. Οι προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια στην Ελλάδα είναι εξαιρετικά ευοίωνες. Ωστόσο, οποιαδήποτε πρόβλεψη θα πρέπει να είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την κατασκευή η οποία θεωρώ ότι ακόμη δεν έχει ζεστάνει τις μηχανές και κινείται κατά βάση με ανακαινίσεις ή μονοκατοικίες. Εξαίρεση αποτελούν τα Νότια Προάστια που σαφώς αναπτύσονται με γρηγορότερους ρυθμούς,  χωρίς όμως οι αποδόσεις τους να φτάνουν αυτές της  προ πανδημίας εποχής λόγω του περιορισμού της αντιπαροχής.

 

  • Τα ενοίκια αυξάνουν παράλληλα με τις τιμές αγοράς , υπάρχει υστέρηση ή ταχύτερη άνοδος; Τι απόδοση πρέπει να προσδοκά ένας ιδιοκτήτης αν ενοικιάσει το ακίνητό του;  

Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια όπως και αυτές του ενοικίου.

Στην πώληση έχουμε μια διόρθωση τιμών σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια που οι τιμές είχαν μειωθεί αρκετά, το ίδιο συμβαίνει και στα ενοίκια σε μεγαλύτερη κλίμακα και σε μερικές περιπτώσεις οι τιμές είναι εξωπραγματικές.

Εάν δεν βγουν νεόδμητα ακίνητα δυστυχώς θα έχει μεγάλη επίπτωση στην Ελληνική αγορά καθώς θα ανακυκλώνονται τα ήδη υπάρχοντα με αυξημένες τιμές.

 

  • Μεγαλύτερη ζήτηση υπάρχει για διαμερίσματα ή οικόπεδα για ανέγερση μονοκατοικιών; Ποιο το μέσο κόστος ιδιοκατασκευής ανά τ.μ.;

Κατά βάση για διαμερίσματα λόγω του ότι η ζήτηση για μονοκατοικία – μεζονέτα δεν είναι τόσο μεγάλη καθότι τα έξοδα συντήρησης είναι κατά πολύ μεγαλύτερα. Σε μερικές περιοχές βέβαια, όπως στην περιοχή του Ελληνικού η ζήτηση για οικόπεδο είναι αυξημένη λόγω της αύξησης  των τιμών πώλησης κατοικιών στις εν λόγω περιοχές.

Το κόστος κατασκευής τον τελευταίο χρόνο έχει εκτιναχθεί λόγω της αύξησης τιμών των υλικών κατασκευής με το μέσο κόστος να υπερβαίνει τα 1.400€ το τμ όταν πριν την πανδημία ήταν 1.100€-1.200€ το τμ.

 

  • Οι τράπεζες χρηματοδοτούν ακόμα την οικοδομή;

Έχουν ξεκινήσει, σε καμία περίπτωση βέβαια όπως των προ κρίσης εποχής. Τα μεγέθη των δανείων στεγαστικής πίστης για το 2021 αν και είναι αυξημένα από άλλες χρονιές  απέχουν κατά πολύ από την «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007-2008. Η ανάπτυξη της κτηματαγοράς χωρίς φραγμούς δεν είναι πλέον το ζητούμενο ούτε το επιθυμητό για το εγχώριο τραπεζικό σύστημα. Το ζητούμενο είναι μια υγιής ζήτηση που θα εξασφαλίζει και μια ομαλή αποπληρωμή των δανείων.

Η πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό για κατασκευαστές που επανακάμπτουν μετά την κρίση εξακολουθεί να έχει μεγάλες δυσκολίες, ενώ είναι προσβάσιμη με καλύτερους και ταχύτερους όρους για τεχνικές εταιρίες που άντεξαν στην κρίση και τώρα επιταχύνουν τους επενδυτικούς ρυθμούς τους.

 

  • Ποια επίπτωση προβλέπετε να έχει το project του Ελληνικού στην κτηματαγορά της περιοχής;

Ήδη τα τελευταία χρόνια η αύξηση των τιμών ήταν μεταξύ 20%-30% φτάνοντας μέχρι και 7.000-8.000 το τμ σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Παρόλα αυτά θεωρώ ότι ακόμη και αν δεν υπάρξει καθυστέρηση, η ολική κατασκευή αλλά και η ωρίμανση του έργου θα ξεπεράσουν τα 20 χρόνια, στην καλύτερη των περιπτώσεων.

Γενικά όμως, πέραν του χώρου του πρώην αεροδρομίου και των ακινήτων γύρω από το Γκολφ, η περιοχή θεωρείται ήδη πυκνοκατοικημένη με ακίνητα που ξεπερνούν τα 20-30 χρόνια , οπότε η ανάπτυξη θα στηριχτεί στην ανακύκλωση αυτών, με αμφίβολα αποτελέσματα ως προς την ανάπτυξη της κτηματαγοράς των περιοχών πού περικλείουν το project.

ΑΦΗΣΤΕ ΜΙΑ ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Please enter your comment!
Please enter your name here